독서노트/경제경영 : 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업(기초편) - 정태익(부읽남)

부동산 투자수업_기초

 

💬 98만 구독자를 가진 유튜버 부읽남(부동산 읽어주는 남자)으로 더욱 유명한 정태익님의 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 - 기초편> 이다. 책은 기초편과 실전편으로 나눠져 있다. 그중에서 기초편은 부동산 투자를 하려는 사람의 "투자 마인드"에 대해 집중적으로 써 내려간 책이다. 

 

생각이 현실이다. 

라는 말처럼 어떠한 생각과 마인드로 투자를 하는지가 부자가 될것인지 아닌지를 가른다는 말이다. 

 

“항상 같은 일만 반복하면서 매번 다른 결과가 나오기를 바라는 것은 심각한 정신병 증상이다.” -아인슈타인의 말입니다. 지금껏 살아온 나의 생각과 행동이 나의 ‘돈 그릇’을 만듭니다.

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글의 순서는 아래와 같이 흘러간다. 

 

1부 왜 반드시 투자해야 하는가

2부 왜 지금 투자해야 하는가

3부 투자의 출발선에서 고민하는 것들

4부 투자금 모으기 불변의 법칙

5부 부동산 투자개념 잡기

6부 부동산 시장 환경의 이해

투자수업을 마치며 │ 투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다.

 

 

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견고한 벽을 뛰어넘는 확실한 방법은 하나뿐입니다.
바로 소유권을 갖는 것, ‘내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템’을 만드는 겁니다.

인플레이션이란 ‘통화량 증가로 화폐 가치가 하락하면서 모든 물건의 가격이 전반적으로 꾸준히 오르는 현상’을 뜻합니다. 간단히 말해 세상에 풀린 돈이 늘어나면서 물가가 오르는 겁니다. 자본주의 체제는 계속해서 돈이 늘어나는 시스템입니다.

문제는 99%의 노동자나 자영업자의 소득이 인플레이션을 따라잡지 못한다는 겁니다. 결국 인플레이션은 노동자나 자영업자를 통제하는 벽이 됩니다. 그러니 배운 대로 열심히 일해서 성실하게 저축하는데도 오히려 가난해지는 겁니다. 다른 방법을 찾아야만 합니다. 

그 견고한 벽을 뛰어넘는 확실한 방법은 하나뿐입니다.
바로 소유권을 갖는 것, ‘내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템’을 만드는 겁니다.

💬 이제는 열심히 살면 벼락 거지가 되는 시대가 되었다. 바로 인플레이션 때문이다. 

그래서 투자는 선택이 아니라 필수가 되고 있다. 무지한 상태로 투자시장에 내던져지기 전에

하루빨리 공부하고, 투자자가 되기를 선택하는 것이 가난해지지 않는 유일한 방법이 된 셈이다. 

 

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이미 벽을 넘어선 부자들이 하는 방법입니다. 
이들은 돈이 생기면 자산부터 삽니다. 사업체를 만들고, 주식을 사고, 건물을 삽니다. 모두 자산이죠. 여기서 나온 매출과 배당금, 월세 등으로 또다시 자산을 삽니다. 그렇게 점점 부자가 되어갑니다.

부자라서 그렇게 하는 게 아니라, 그렇게 해서 부자가 된 겁니다. 자산은 내가 일하지 않아도 돈을 벌어다 주기 때문에 어느새 수익은 눈덩이처럼 불어납니다. 그러니 돈을 버는 속도가 빨라 인플레이션을 뛰어넘을 수 있는 것이죠.

- 자산: 구매 후 가격 상승 또는 하락(사업체, 주식, 토지, 상가, 주택, 금, 은, 원자재, 채권, 미술품, 가상화폐 등)
- 부채: 구매 후 가격 하락(옷, 자동차, 음식, 취미생활 용품 등)

💬 부자들은 자산을 산다. 우리는 그동안 얼마나 많은 부채들을 사모았는지. 생각해봐야한다. 앞으로 부자가 되겠다고 다짐했다면 자산을 사야 한다. 목표를 세우고 그에 맞는 방법으로 자산을 구입하는 것이다.

부읽남님이 말한 질문을 스스로 해볼 필요가 있다. 그래야 지금으로부터 목표지점까지 가는 로드맵을 그릴 수 있다. 

 

▷ 나는 몇 살까지 일할 수 있을까?
▷ 그럼 은퇴 이후 몇 년 정도 살게 될까?
▷ 그동안 필요한 금액은 얼마나 될까?
▷ 지금 소득이면 은퇴 시점까지 얼마나 모을 수 있을까?
▷ 목표액과의 차액은 얼마지?
▷ 그 차이를 메울 방법은 뭐가 있을까?
▷ 사업? 무슨 사업을 해야 하지?
▷ 투자? 투자를 한다면 평균 수익률을 얼마나 올려야 할까?
▷ 그 정도 수익률을 올릴 수 있는 투자는 뭐가 있을까?
▷ 투자금을 늘릴 방법은 없을까?

기본 중의 기본이라 할 만한 이런 질문들조차 해보지 않고 목표를 세우는 것은 로또에 미래를 거는 것과 같습니다. 
목표부터 제대로 세워야 그에 맞는 방법을 찾을 수 있습니다.

💬 나 스스로에게 어떤 질문을 하는지에 따라 미래가 결정된다고 한다. 양질의 질문에 답을 하고, 그 답을 찾아가는 과정에서 내가 가야 할 명확한 목표가 설정되고, 길이 보이는 것이 아닐까? 

 

나는 앞으로 길면 15년만 일하고 싶다. 은퇴 후 대략 50세부터 90까지 산다고 가정하면 40년정도 된다 ;;;

그동안 필요한 금액은 상반기에 내가 계산했던 것으로는 40억이 필요했었는데, 정확히는 노트를 꺼내봐야 알 것 같다. 

(자녀 양육비 10억,  노후자금 월 300씩 40년 15억, 내 집 마련 10억, 결혼자금, 여행자금, 비상금, 부모님과 자식 집 마련.... 등)

앞으로 급여가 오르고 저축액을 늘려서 15년 모은다 해도 4억 모을 수 있을까? 1/10이네... 

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목표액 = 투자금 × 수익률

레버리지에는 크게 4가지가 있습니다.
대출, 전세, 증여, 시간입니다. 각각의 개념을 잘 이해해두면 좋겠습니다.

정리 : 나에게 맞는 레버리지를 택하여 계획을 세워라!
▷ 대출, 전세, 증여, 시간의 레버리지 중 무엇을 택할 것인가?
▷ 실거주할 집을 구할 타이밍은 언제인가?
▷ 미취학 자녀를 둔 젊은 부부라면 레버리지를 최대한으로 활용하라.
▷ 중년 부부라면 실거주를 염두에 두고 대출 레버리지를 활용하라.
▷ 노년기라면 실거주 중심으로, 레버리지를 최소화하라.

과제 : 나의 생애 주기에 맞는 레버리지 활용법을 고민해보자!
▷ 앞으로의 주택 매매에 관한 계획을 세워보자.
▷ 언제 실거주할 집을 마련해야 할지 정하자.
▷ 어떤 레버리지를 얼마나 활용할 수 있을지 정리해보자.

 

 

부동산 투자는 당신의 미래를 바꿀 수 있습니다. 좋은 방향으로든, 나쁜 방향으로든 말입니다. 

 

앞으로도 계속 강조하겠지만 부동산을 투자로 접근할 때는 항상 ‘어떻게 매도할 것인가’를 고민해야 합니다. 팔릴 물건을 잘 사야지, 사고 나서 어떻게 팔아야 하는지 물어보면 답이 없는 경우가 많습니다.

무엇보다도 자신이 처한 상황을 제대로 파악하고 투자를 진행하는 것이 가장 중요합니다. 나의 능력과 실거주 여부를 고려하여 적극적인 투자를 해야 하는 시점부터 명확히 정리해야 합니다. 부동산 투자는 당신의 미래를 바꿀 수 있습니다. 좋은 방향으로든, 나쁜 방향으로든 말입니다. 무작정 욕심을 내고 ‘나도 쉽게 할 수 있겠지’ 하는 안일한 생각으로 접근하면 절대 안 됩니다. 이는 백번 강조해도 지나치지 않습니다.

💬 목표를 세우고 나에게 맞는 계획을 세우자. 그리고 방법들에 대한 활용법을 익히자. 투자 여력이 어느 정도인지를 알지 못한다면 투자를 시작하기도 전에 실패한 것과 같다고 한다. 

 

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이 책을 읽는 당신은 아이에게 대출에 대한 편견을 심어주는 부모가 아니라,  대출이라는 도구를 잘 이용할 수 있도록 부자 마인드를 심어주는 부모가 되면 좋겠습니다.

반대하는 배우자를 탓하기 전에 먼저 자신이 어떤 노력을 했는지 돌아봐야 합니다. 
그리고 말뿐이 아닌 행동, 조그만 성과라도 보여줘야 합니다.

부부는 경제 공동체이자 평생을 함께할 사람입니다. 반대에 부딪혔다고 원망하거나 포기해버리지 말고, 설득할 방법을 찾아내길 바랍니다. 배우자가 투자를 이해해주고 지지해준다면, 평소 따뜻한 말과 행동으로 고마움을 표현하는 것도 잊지 마세요. 결국 투자도 서로가 평생 행복하게 살기 위해 하는 것이니까요.

만약 결혼한 부부라면 아내와 남편의 ‘합산 소득’을 정확히 알아야 합니다. 부부가 재산을 별도로 관리하는 것은 바람직하지 않습니다. 부자가 되겠다는 공통의 목표를 갖고 있다면 공동 계좌를 만들어 관리할 것을 강력히 추천합니다.

💬 기초편에서는 기술보다는 마인드에 대해 집중적으로 쓰였다. 그중에서 특히 배우자와의 경제관에 대한 내용과 투자자는 외로움이라는 세금을 낸다. 는 부분이 인상적이었다.

그러면서 동시에 경제관이 잘 맞는 배우자를 만난다면 외로움을 같이 견뎌줄 사람이 있어서 든든하겠다는 생각도 한다. 결국엔 내가 그런 사람이 되어야지 하고, 외로움을 이겨내며, 투자 공부를 해야겠다고 다짐한다 

 

 

“투자자의 외로움은 너무나도 당연하다. 
비교는 남과 하는 것이 아니라, 과거의 나와하는 것이다.”

첫째, SNS를 끊어야 합니다.
둘째, 매일 잠들기 전에 ‘나는 남들과 다른 길을 간다’라고 다짐하십시오. 
그리고 글을 써서 집 안에 자주 눈길이 가는 곳에 붙여두세요. 생각은 쉽게 잊히게 마련이기 때문이죠. 특히 마음먹은 날짜와 이유를 메모지에 적어두면 힘들 때 다시 의지가 생겨날 겁니다. 남들처럼 살면 남들과 같은 결과가 나옵니다. 

5년 후, 10년 후의 내 삶을 바꾸고 싶다면 현재가 고통스러워야 합니다. 반대로 현재가 고통스럽지 않고 살 만하다면 나의 삶은 아무것도 바뀌지 않는다고 생각해야 합니다. 부자가 되고, 미래를 바꾸는 것은 고통 없이는 불가능한 일입니다.

진짜 부자의 길을 가고 싶다면, 자기 자신에게 집중하세요. 주변 사람들의 말에 휩쓸려서도 안 되고, 다른 사람을 바꾸려고 해서도 안 됩니다. 오롯이 나에게 집중하며 내 삶부터 바꾸세요. 그래야 조금이라도 빨리 부자가 될 수 있고, 그래야만 투자자로서의 외로움도 끝납니다.
능력 안에서 최선의 결과를 내고 그것을 반복하는 것,이 원칙을 잊지 않고 투자를 이어가는 것이 가장 중요합니다.

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집의 가치를 결정하는 요소
① 직주근접 
물리적 거리보다는 집과 직장 간의 시간적 거리가 더욱 중요합니다. 경기도는 서울과 같은 생활권이라고 할 수 있을 정도로 주요 업무지와의 접근성이 좋은 곳이 많습니다.

② 인프라와 여가 생활 
누구나 대형 마트, 병원, 관공서 등이 집에서 가까운 곳을 선호합니다. 교통이 편리할수록 좋다는 것은 두말할 필요도 없죠. 여기에 주말에 문화생활을 즐길 만한 곳이 가까이 있다면 집의 가치도 덩달아 올라갑니다.

③ 학군과 학원 
우리나라의 교육열은 식을 줄을 모릅니다. 아이를 한 명만 낳는 가정이 늘어나면서 더욱 그렇죠. 많은 부모들이 집을 고르는 1순위 기준으로 학군과 학원가를 꼽기도 합니다.

④ 안전과 편리함 
경비원이 상주하는 곳, 공동 출입문에 잠금장치가 되어 있고 곳곳에 CCTV가 설치되어 있는 집은 안전하다는 평가를 받습니다. 또한 저층보다는 고층이 외부인의 침입 가능성이 낮아 더욱 좋겠죠. 이런 요소들을 고루 갖춘 아파트의 인기가 높은 이유입니다. 또한, 교통이 편리해 집 바로 앞까지 버스나 지하철이 다닌다면 늦은 시각에 돌아다녀도 좀 더 안심할 수 있을 겁니다. 누구나 이런 집을 선호합니다.

⑤ 우월감 
내가 사는 집이 곧 명함이 되기도 하는 시대입니다. 이름만 말해도 사람들이 다 아는 아파트에 산다는 것은 그 자체로 우월감을 느끼게 하는 요소가 되기도 합니다. 유독 서울에 집착하는 사람들은 위의 요소들 중 ‘우월감’에 집중하는 경향이 있습니다. 서울에 산다는 것만으로도 은근한 자부심을 느끼는 거죠. 하지만 수도권에는 꼭 서울이 아니더라도 이런 우월감을 주는 곳들이 많습니다. 핵심은 그 집의 위치와 주변 환경, 사람들의 선호도와 앞으로의 아파트 공급량이라는 사실을 명심하기 바랍니다.

투자 앞에서 머뭇거리는 이유
누구나 부자가 되고 싶어 합니다. 많은 사람들이 부자가 되려면 투자를 해야 한다는 사실을 알면서도 머뭇거립니다. 왜 그럴까요?
**첫 번째 이유는 ‘시장을 믿지 못해서’입니다.** 아직도 부동산 투자로 돈을 벌 수 있느냐고 묻는 분들이 많습니다. 물론 그렇습니다. 투자자는 상승기에는 상승기 투자를, 하락기에는 하락기 투자를 합니다.
**두 번째는 ‘위험하다’는 생각 때문입니다.** 그래서 조금이라도 성공 확률을 높이겠다며 열심히 투자 공부를 합니다. 물론 투자 공부는 매우 중요하지만, 수년째 ‘공부만’ 한다면 문제입니다. 투자 기술만 배운다고 아무것도 달라지지 않습니다.

 

내가 나를 포기하면 누구도 나를 구원해주지 않는다.

인생을 바꿔주는 것은 결국 투자이고, 투자에는 기술보다도 의지와 마인드가 중요합니다. 투자를 하려고 마음먹은 후에도 머뭇거리고 망설이는 경우가 있습니다. 지금 사려는 물건보다 더 좋은 투자처가 있지 않을까 하는 의구심이 생길 때입니다. 물론 더 좋은 물건이 분명 있을 겁니다. 하지만 투자에서는 ‘상대 평가’가 아닌 ‘절대 평가’를 해야 합니다. 

내가 3억 원을 투자해 2년 만에 1억 원을 벌었으면 된 겁니다. 누가 1억 원을 투자해 재개발 호재로 1년 만에 2억 원을 벌었다는 것은 나와 상관없는 이야기입니다. 온전히 내 투자의 결과에만 집중할 수 있어야 부자가 될 수 있습니다.

💬 이제는 머뭇거릴 시간이 없다. 스스로를 구하지 않는다면 아무도 날 구원해주지 않을 것이다. 내가 할 수 있는 투자를 찾고, 기술을 배우고, 뛰어들고, 온전히 내 투자 결과에 집중하며, 목표를 향해서 나아가야 할 때이다.

방법은 실천편을 통해 심화학습해야겠다!!