[투자복기1] 투자에 실패하며 깨달은 것에 대한, 1호기 투자복기

 

 

안녕하세요

경이로운 투자자가 되기로 작정한 wonder입니다.

저는 23년 7월 내마기를 시작으로 월부에 입성하여

1년 4개월 후, 작년 11월에 지방광역시 신축 84에 1호기를 하게 되었습니다.

 

30대 싱글 투자자로 소액투자만이 길이었습니다.

조급하지 말고 배운 대로 1년 되면 1호기를 하겠다는 마음으로

차곡차곡 강의를 들으면서 앞마당을 넓혀 갔으나

지방에 대한 허들로 많은 앞마당을 만들지는 못 한 상태였습니다.

 

좋은 기회로 24년 7월 (월부 1년 만에)

월부학교 여름학기를 가게 되었고,

적은 앞마당 안에서 투자를 할 수 있을까?

생각했던 제가 투자를 해야겠다고 마음먹었습니다.

(당시 지방 앞마당은 광역시 1곳, 중소도시 2곳뿐이었습니다.)

 

함께 조모임 하며 알게 된 선배동료들의 투자지역이

제 앞마당이라는 것을 듣고 깨달았습니다.

안된다고 생각했던, 아직 부족하다 생각했던 내 마인드의 문제구나!

월부학교라는 좋은 환경에서 투자를 하겠어!!

 

깨. 동료들과 투자 이야기를 많이 하면 좋겠습니다.

가능한 범위에서요 - 그게 참 힘이 되었던 것 같습니다.

함께 하는 진정한 의미는 나보다 앞서간 동료들을 보며

'할 수 있다'는 자극에 있었습니다.

(폭파조 감사합니다.)

 

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본격 매물을 털던 작년 8월 말 9월 즈음

조건부 전세 대출 규제가 나옵니다.

그리고, 매물코칭이 중단되었습니다.

저는 매물문의 가능했던 월학이라는

좋은 환경에서 투자를 하지 못하고, 월부학교를 마쳤습니다. (또르르..)

그런데 어떻게 할 수 있었을까요 -

제가 투자를 하기까지 겪은 난관과 깨달음을 중심으로 복기해보겠습니다.

 

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난관 #1. 입주장에서 투자를 할 수 있을까? (ft. 대출 땡겨?)

지방 앞마당 3곳 중에서 가격이 싸고,

러프하게 설정한 투자금 안에 들어오는 단지들을 전수조사 했고,

투자를 하겠다는 생각으로 처음 매물을 털러 갑니다.

그런데 매매가도 싸지만 전세가도 싼 -

전세매물이 한창 넘쳐나는 입주장이었습니다.

(나머지 2곳의 앞마당도 공급을 앞두고 있었고, 싸지 않았습니다..)

 

문제는 여기서 투자를 해야 한다는 조급 함이었습니다.

2군 생활권에 살고 싶어지는,

싸지만 전세도 싼 - 단지와 사랑에 빠집니다.

 

가치 대비 참 싸다는 생각에 투자금이 조금 더 있었으면... 하고

미련을 버리지 못했습니다.

'튜터님 전세가가 너무 낮아서 대출을 좀만 받으면 좋을 텐데... 하는 생각까지 들었습니다.'

하고 넌지시 물어보았지만, 아주 고급스러운 말로 안 되는 이유를 설명해주셨습니다. ㅋㅋ

(감사합니다 쟌쟈니 튜터님 ><)

 

그때 깨달았습니다.

열반기초반 들으면서 너바나 님이 그러셨습니다.

'배운 대로만 하면 되는데 사람들이 배우고도, 안 배웠을 때랑 똑같이 행동합니다.'

들을 때는 왜??? ㅎㅎㅎ 했는데

그게 저였음을 발견합니다. (소름 -)

 

깨. 배운대로 행동하는 것.

모르는 것을 아는 단계로. 아는 것을 행동하는 단계로.

제대로 하고 있는지 알고, 반복해야 함을 깨달았습니다.

 

그렇게 매물문의는 계속해서 통과하지 못했습니다.

그 과정에서 참 배운 게 많았습니다.

 

입주장에서 세낀 물건을 찾아 매매가는 깎고,

전세가는 올려서 계약할 수도 있다는 것.

매도자와 세입자를 모두 설득해야 한다는 게

저에게는 너무 난도가 높았습니다.

 

가격을 던져보라고 하셨던 튜터님의 말씀에도

ㅎ,000만 원 네고한 ㅁ.5 가격에 해주세요 - 를

말하지 못했습니다. (또르르.. 무서어..

차마 튜터님께 이야기 못했습니다ㅎㅎ )

 

또한, 매물을 보는 깊이도 더해

동, 층, 향, (뷰), 옵션까지 고려해서 매물을 봐야 함을 알게 되었고,

목표매수가를 설정하는 감도 배울 수 있었습니다.

그러면서 저의 지난 시간 부족했던

임장과 임보의 중요성에 대해 여실히 깨닫게 됩니다.

 

깨. 임장을 할 때 (공부가 아닌)

투자를 한다는 생각으로 지역과 단지를 봐야 하고,

임보를 쓸 때 단지에서 매물까지 깊이 있게 파고들어

이해하려는 노력이 더해져야겠다고 반성했습니다.

매물임장을 할 때 목표 매수가를 정하고,

협상 포인트를 알아야 가격협상을 할 수 있음을

매물을 털며, 튜터님의 피드백을 받으며 깨달을 수 있었습니다.

아는 것을 제대로 아는 것.

 

 

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난관 #2. 투자할 임장지역 선정의 중요성 (ft. 지하실)

월학 마지막 달. 자율 임장지 후보를 제출하며,

투자할 임장 지를 선정하는 것의 중요성을 배웠습니다.

 

동료들의 이야기만 듣고,

누가 투자 했다더라, 여기 싸다더라..

저는 또 공급리스크가 있는 중소도시를 선택했고,

튜터님께서 왜 이 지역을 선택했는지 궁금해하셨습니다.

이유는 '바닥이래요, 다 누워있데요!'

 

튜터님 : '지하실이 있을 수도 있어요 원더님.'

wonder : !!!! !!!!

(소름- 튜터님 바른 길로 인도해 주셔서 감사합니다!!)

 

더 소름 돋는 것은

이미 기초반에서 투자할 임장지를 선정하는 방법을 배웠다는 것입니다.

 

*반성하며 썼던 글입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11170707

[wonder] 초보 투자자의 지방투자 임장지 선정 방법

 

 

깨. 독립된 투자자가 되려면 스스로

투자할 임장지를 선정할 수 있어야 함을 배웠습니다.

평균 전세가율 70% 이상, 앞으로 입주물량이 없었고,

인구수 100만 이상의 수요를 가진 광역시.

전세매물이 부족해 충분히 상승여력을 가진 곳.

 

 

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난관 #3. 투자하고 싶었지만, 투자하지 못했던 물건. (ft. 협상력 제로 0)

9월 한 광역시 A구를 투자하겠다는 생각으로

앞마당으로 만들면서

매물을 털기 시작했습니다.

 

전세매물이 적었고,

투자자가 많이 들어가

호가가 상승하고 있던 해당 광역시의 A구는

생각처럼 가격이 싸지 않았습니다.

제가 가격을 네고하지 않는 이상.

 

협상을 해야만 했습니다

A구의 사람들이 선호하는 구축, 올수리 물건을

원하는 목표매수가에 매수하려고 하다 보니

여간해서 잡히지 않았습니다.

(지금 생각해 보면 올수리만을 고집했던 게

좁아진 시야였다는 생각이 듭니다.

수리를 해야 한다는 두려움이 있던 것 같습니다.)

 

평일에만 볼 수 있었던, 올수리 된 ㄱ매물 x.9억

전세가 높게 껴있어 매력적이었지만

매매가는 높아서 깎아야 했습니다.

워낙 올수리 물건이 없었기에 1개의 매물을 보기 위해

기차를 타게 되었습니다.

당시에는 매물 1개 예약을 하고 기차를 타는 게

맞나? 파워 J는 좀 어려운 부분이었습니다..

 

그런데, 평일에 매물 1개를 보러 온 저를 보며

부사님은 '이 사람은 진짜 투자할 거야~! 그렇지?' 하면서

물건지 부사님을 설득합니다.

 

아, 이게 투자할 것 같은 눈빛, 태도구나!

제가 정말 간절했던 것 같습니다.

1개 예약하고 갔지만 여러 개를 더 보여주신 부사님.

 

조금 덜 수리된 ㄴ물건 x.85

아쉽지만 나쁘지 않았습니다.

 

그러나, 올수리 ㄱ매물을 x.7에 매수하고 싶었고,

던져봐 달라고 부사님을 설득했습니다.

이유는 '정말 투자할 거예요.'였습니다 ㅎㅎ

 

그 자리에서 매도자에게 전화를 거신 부사님.

매도자는 급하지 않았고 기다렸다가

무조건 X.9에 팔겠다고 하셨습니다.

 

깎이지 않았습니다.

협상 포인트를 몰랐고, 그저 떼를 쓰는 수준이었습니다.

 

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그러나 월학 선배강의에서 '험블 튜터님'께서

될 때까지 협상하고, 찾아가고 연락하셨다는 것을 기억하며

 

이후에 문자로 한 번 더 물어봐 달라고 하였고,

다른 매물을 보러 가며 또 부사님을 찾아갔습니다.

그런데 "ㄴ매물(덜 수리된 물건) 이야기해볼까?" 하시는 부사님.

(그건 좀 아쉬운데... ㅜ )

 

이제는 마지막 날이었습니다.

튜터님께 물어볼 수 있는 마지막 날. (월학 끝...)

그래서 (아쉬운 마음에도) 네 물어봐주세요!

하고 던졌고 -

 

결국 투자 물건을 찾지 못한 채 허무하게

집으로 가는 길에

부사님께 연락이 왔습니다.

 

"월세입자 물건만기 보다

먼저 잔금을 쳐주는 조건으로 x.7에 해주겠데!!"

저는 잔금여력이 얼마가 되는지도 모르는 상태였습니다.

 

튜터님!!!!

늦은 밤 튜터님과 통화를 했고,

가격이 싸지도 비싸지도 않은 애매하다는 피드백.

(대출이 다 안 나올 것 같지만)

대출을 알아보는 것은 좋으니 진행해 보라고 하셨고

아쉬운 가격임에도. 투자를 해보려고 했습니다.

 

후순위 대출만 가능했는데,

월세 보증금이 높게 껴있어서

대출을 받더라도 나머지 차액을 마련해야 하는데,

가용금액이 부족해서 안된다는 것을 깨달았고...

 

월세입자가 나간다고는 했지만,

확약서를 쓰더라도 2개월 전에만 갱신권 사용을 하겠다고 하면

소용이 없어짐으로 그 또한 리스크였습니다!!!

 

결국,

부사님에게 죄송해요 대출이 안 나오네요 -

하고 마무리가 되었습니다.

 

깨. 지금 생각해 보면

이 물건이 협상 가능한 물건이었고,

올수리 목표매수가 보다 더 낮은 가격으로 던져볼 수 있었다는 생각이 들고,

대출여력을 미리 확인하지 않았다는 것.

월세 낀 매물의 리스크에 대해서도 몰랐다는 것.

협상포인트를 알고 네고를 시도하려고 했어야 함을 깨닫게 되었습니다.

힘이 빠졌고, 속상했고, 지쳐있었습니다 -

 

그러나, 투자로 이어지지 못했어도

처음으로 가격을 던져봤고, 대출도 알아보고,

투자하기 직전까지 가봤던 이 경험이

전환점이 되었습니다.

 

그래서 동료들에게도 이런 속상해지는 순간이 온다는 건

이제 정말 다 온 게 아닐까?

조금만 더 힘을 내면 되지 않을까?

하고 응원을 보내는 것 같습니다!

 

 

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난관 #4. 파워 J의 생각은 A였지만 현장은 B였다. (ft. 행동력 제로 0)

그렇게 투자할 수 없었던

마지막 매물문의를 끝으로 월부학교 환경이 끝이 났습니다.

이제는 매물코칭도 없고 - 어떻게 하지 (또르르...)

 

하지만, 투자를 하지 못한 저는 끝낼 수가 없었습니다.

방학기간 동안 동료와 B구를 추가로 앞마당으로 만들었습니다.

 

그리고

10월 지방투자 실전반에 광클이 되면서

조장이 되면서 잠시 투자 생각을 접었습니다.

앞마당을 만들면서도 투자를 하러 갈 수 있어야 한다고!

쟌쟈니 튜터님께 배웠음에도..

첫 실전반 조장을 잘하고 싶은 마음에

투자자로서의 우선순위를 놓치고 있었습니다.

 

그런데 감사하게도 당시 튜터님이셨던

김인턴 튜터님! '조장님 투자하셔야죠?

올해 안에 투자시키는 게 제 원씽입니다!'라고 말씀해 주십니다.(감동-)

 

매일 앞마당 전수조사해서 TOP3 뽑고, 전임하고,

인증하라며 멱살을 잡아주셨습니다.

 

최임을 제출하고 -

다시 매물을 털러 그 지긋해진 광역시를 가야 했습니다.

처음엔 낯가렸는데 참 많이 갔던 것 같습니다.

 

최임 후 주말.

'왜 안 가세요 조장님! 항상 현장에 있으세요.'

 

11월에 차근차근 매물 털어야지

생각하던 스스로를 반성하며 또 행동력이 약한 나를 발견하였고!

튜터님의 등 떠 밀림에 다음날 기차표를 끊었습니다.

매물 예약 0개... (파워 J정체성 대혼란)

 

등 떠밀어 주시는 튜터님들과 동료들과

물어볼 수 있었던 환경이 있었기에

 

경험 0 + 협상력 0 + 행동력 0인 저도

1호기에 투자를 할 수 있었던 것 같습니다.

not A but B였음을 투자하는 과정에서 계속해서 깨달았습니다.